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신탁등기된 부동산 거래, 아무것도 모르고 계약하면 큰일 나요. 😰
특히 신탁재산은 위탁자와 수탁자의 권리관계가 얽혀있어, 겉으로 보이는 등기사항증명서만으로는 모든 정보를 알 수 없습니다. 반드시 신탁원부까지 확인해야만 안전한 거래가 가능해요.
다행히 2025년부터는 인터넷등기소를 통해 신탁원부 인터넷 발급이 가능해졌습니다. 덕분에 직접 등기소 방문할 필요 없이 집에서도 간편하게 열람·발급할 수 있어요. 이번 글에서 방법과 주의사항까지 완벽 정리해드릴게요 👇
신탁부동산 거래, 제대로 모르고 계약하면 큰일 납니다
신탁부동산은 수탁자가 부동산을 관리·처분할 권리를 가지는 구조입니다. 그런데 문제는 대부분 사람들이 등기사항증명서만 보고 거래를 진행한다는 점이에요.
그러다 보니 적법한 임대권한이 없는 위탁자와 임대차계약을 맺는 사례가 속출했어요. 결과적으로 보증금을 돌려받지 못하는 심각한 피해가 발생하기도 했죠. 🥲
이런 피해를 막기 위해 부동산등기법이 개정됐고, 이제는 주의사항 부기등기와 함께 신탁원부 열람이 의무처럼 자리잡았어요.
신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 부동산 처분 권한까지 꼼꼼히 확인한 후 거래해야 합니다.
신탁원부가 뭐고, 왜 꼭 확인해야 하나요?
신탁원부란, 신탁등기와 관련된 구체적 계약 내용이 기재된 별도의 기록부를 말해요. 여기에는 부동산의 관리, 처분, 수익자 지정 등 중요한 내용이 담겨 있어요.
일반 등기부등본만 보면 단순히 '신탁'이라는 사실만 알 수 있지만, 신탁원부를 봐야 진짜로 임대차계약을 체결할 수 있는 권한이 누구에게 있는지 알 수 있어요.
📌 신탁원부 확인이 필요한 이유
- ✔️ 위탁자가 아닌 수탁자만이 유효한 임대권한을 가질 수 있음
- ✔️ 신탁 목적과 수익구조에 따라 계약 효력이 달라질 수 있음
- ✔️ 부동산 처분·운영 제한 여부 확인 필수
그래서 부동산 거래 전에 신탁원부를 꼭 열람해야, 계약 후 보증금 반환 소송, 임대차 무효 분쟁 같은 리스크를 피할 수 있어요.
2025년부터 신탁원부 인터넷 발급이 가능해졌어요
예전에는 신탁원부를 발급하려면 무조건 관할 등기소를 방문해야 했어요. 시간도 많이 들고, 지역에 따라 불편함이 컸죠.
하지만 2025년 1월 31일부터 부동산등기법 개정에 따라, 인터넷등기소를 통한 신탁원부 열람 및 발급이 가능해졌습니다. 🎉
✅ 인터넷 발급의 장점
- ✔️ 등기소 직접 방문 없이 집에서 열람 가능
- ✔️ 발급비용 저렴, 시간 절약
- ✔️ 부동산 거래 전 빠른 사전확인 가능
특히 전세계약, 매매계약을 준비할 때 신탁원부를 미리 열람해두면 거래 과정에서 확실한 '안전장치'를 마련할 수 있어요.
인터넷등기소에서 신탁원부 발급하는 방법
인터넷등기소를 통한 신탁원부 발급 절차는 다음과 같아요 👇
✅ 신탁원부 인터넷 발급 방법
- 1. 인터넷등기소 접속 후 로그인
- 2. "부동산 열람/발급" 메뉴 선택
- 3. 열람·발급할 부동산 주소 입력 후 검색
- 4. "영구보존문서목록" 항목 선택
- 5. 열람 또는 발급할 신탁원부 선택
- 6. 결제 후 열람/출력 진행
📌 참고: 영구보존문서목록 항목은 로그인 후에만 표시돼요! 로그인을 안 하면 신탁원부를 볼 수 없으니 꼭 먼저 로그인하세요.
발급이 완료되면, 등기부 표제부 → 갑구 → 을구 다음에 신탁원부를 확인할 수 있어요.
신탁부동산 계약할 때 꼭 확인해야 할 추가 주의사항
단순히 신탁원부만 열람한다고 끝나는 건 아니에요. 아래 사항들을 꼭 같이 점검하세요 ✅
✅ 신탁부동산 거래 체크리스트
- ✔️ 임대권한이 수탁자에게 있는지 확인
- ✔️ 신탁기간, 수익자 지정 내역 체크
- ✔️ 수탁자 명의의 임대차계약 체결 필수
- ✔️ 신탁재산 관리·처분 제한 조항 존재 여부 확인
- ✔️ 계약 체결 시 신탁원부 사본을 첨부해두기
특히 보증금 반환과 관련된 조항이 어떻게 설정되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 해요. 작은 부분 하나 때문에 나중에 큰 피해를 볼 수 있으니까요.
조금 귀찮더라도 신탁원부를 제대로 열람하고, 필요한 서류를 다 확보한 뒤에 계약을 진행하세요. 이것만 해도 전세사기 리스크를 절반 이상 줄일 수 있어요. 🔥